HIGHLIGHTS

• การทำงานกับนายหน้า หรือ ตัวแทนการขาย ต้องมีการทำรายละเอียด ข้อตกลง ที่ระบุในสัญญาขึ้น โดยจะแบ่งเป็นสัญญาแบบเปิด กับ สัญญาแบบปิด

•  นายหน้า หรือ ตัวแทนการขาย สามารถให้คำแนะนำและอำนวยความสะดวกเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอย่างดี

 
ทั้งนี้ เพื่อให้การทำงานระหว่างตัวแทนฯ กับเจ้าของอสังหาฯ นั้นเป็นไปด้วยความราบรื่นจึงจำเป็นต้องมีการทำสัญญานายหน้าหรือตัวแทนอสังหาฯ ขึ้น เพื่อให้เกิดความเข้าใจตรงกันระหว่างสองฝ่ายในเรื่องหน้าที่ ระยะเวลาและผลตอบแทน

ซึ่งเราได้นำเสนอรายละเอียดเกี่ยวกับสัญญานายหน้าและตัวแทนฯ ไปแล้วในครั้งก่อน และในครั้งนี้ DDproperty อยากชวนคุณมาทำความรู้จักสัญญานายหน้าหรือตัวแทนฯ ประเภทต่าง ๆ รวมไปถึงข้อดี-ข้อเสียของสัญญาแต่ละประเภท เพื่อให้คุณสามารถเลือกสัญญาที่เหมาะสมและได้รับประโยชน์สูงสุดครับ

ประเภทสัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์

สัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้กันอยู่ในปัจจุบันแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่ สัญญานายหน้าและตัวแทนฯ แบบเปิด และสัญญานายหน้าและตัวแทนฯ แบบปิด

ซึ่งสัญญาทั้งสองแบบนี้มีประเด็นความแตกต่างอยู่ที่บุคคลซึ่งจะมีสิทธิ์ขายหรือเป็นนายหน้าของอสังหาฯ นั้น ๆ โดยสัญญาฯ แบบปิดจะจำกัดสิทธิ์ผู้ที่ขายและเจาะจงนายหน้ามากกว่าสัญญาฯ แบบเปิด

สัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์แบบเปิด

ลักษณะของสัญญาประเภทนี้จะคล้าย ๆ กับการบอกขายอสังหาฯ ต่อ ๆ กันไปโดยไม่จำกัด เพียงแต่มีการทำเป็นลายลักษณ์อักษรให้อยู่ในรูปสัญญาเท่านั้น ระบุผลตอบแทนของนายหน้า และตั้งราคาขาย

โดยสัญญาแบบเปิดนี้จะเป็นการเปิดโอกาสให้เจ้าของอสังหาฯ หรือผู้ขาย สามารถใช้บริการนายหน้าหรือตัวแทนฯ ได้หลายรายพร้อม ๆ กัน โดยจะจ่ายค่าตอบแทนให้กับนายหน้าหรือตัวแทนที่เป็นผู้ชี้ช่องทางไปสู่ผู้ซื้อและเกิดการซื้อขายได้เพียงรายเดียวเท่านั้น

นอกจากนี้สัญญาฯ แบบเปิดยังเปิดโอกาสให้เจ้าของทรัพย์สามารถขายอสังหาฯ ด้วยตัวเองได้ และในกรณีที่เจ้าของขายอสังหาฯ ได้ด้วยตนเองก็ไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทนแก่นายหน้าหรือตัวแทนฯ ใด ๆ ทั้งสิ้น

ข้อดีและข้อเสีย

สัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์แบบเปิดมีข้อดีคือ สามารถใช้นายหน้าหรือตัวแทนฯ หลาย ๆ ราย ทำหน้าที่พร้อม ๆ กันได้ ทำให้อสังหาริมทรัพย์กระจายออกไปอย่างกว้างขวางผ่านทางช่องทางการตลาดของนายหน้าแต่ละเจ้า ช่วยเพิ่มโอกาสในการขาย และมีโอกาสที่จะขายได้เร็วขึ้น

ที่สำคัญคือไม่ปิดโอกาสที่เจ้าของอสังหาฯ จะขายด้วยตนเอง อีกทั้งสัญญาฯ แบบเปิดมักไม่จำกัดระยะเวลาจึงไม่ต้องต่ออายุสัญญาหรือทำสัญญาใหม่บ่อย ๆ

ส่วนข้อเสียของสัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์แบบเปิดคือ ความพยายามในการขายของนายหน้าและตัวแทนฯ จะต่ำกว่า เนื่องจากรับรู้ว่ามีการแข่งขันสูงจากนายหน้าและตัวแทนฯ รายอื่น ๆ ที่เจ้าของเลือกใช้บริการอยู่พร้อม ๆ กัน ทำให้มีโอกาสที่ทรัพย์สินจะขายออกช้ากว่าเช่นกัน

อีกทั้งนายหน้าและตัวแทนไม่ชอบสัญญาที่ไม่เจาะจงเพราะเกรงว่าจะไม่ได้รับค่าตอบแทนเต็มจำนวนเนื่องจากมีนายหน้าและตัวแทนฯ รายอื่นเข้ามาขอส่วนแบ่ง

นอกจากนี้ การไม่กำหนดระยะเวลาทำให้นายหน้าและตัวแทนไม่เร่งรีบ กระตือรือร้นที่จะผลักดันการขาย และสุดท้ายคือการใช้นายหน้าหรือตัวแทนหลายคนทำให้เสี่ยงต่อการบวกส่วนต่างเพิ่มเติม และมีการบิดเบือนข้อมูลต่าง ๆ เกิดขึ้น จนการขายขาดความน่าเชื่อถือและผู้ซื้อขาดความเชื่อมั่นที่จะซื้อในที่สุด

สัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์แบบปิด

สัญญาฯ แบบปิดนี้ยังแบ่งออกเป็นประเภทย่อย ๆ อีก 2 ประเภท ตามลักษณะการปิด ได้แก่ สัญญาฯ แบบปิดทุกราย และสัญญาฯ แบบปิดเฉพาะราย

สัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์แบบปิดทุกราย

สัญญาฯ แบบปิดทุกรายนั้นมีลักษณะที่เข้าใจได้ตามชื่อ คือเป็นการปิดการขายทุก ๆ ทาง ยกเว้นการขายโดยนายหน้าหรือตัวแทนที่เจ้าของใช้บริการเพียงรายเดียวเท่านั้น หรือ กล่าวคือจะมีนายหน้าหรือตัวแทนเพียงรายเดียวตามที่ระบุในสัญญาฯ เท่านั้นที่จะได้รับผลตอบแทนจากการขายอสังหาริมทรัพย์นี้

แต่การใช้นายหน้าเพียงเจ้าเดียวก็ไม่ทำให้การกระจายทรัพย์นั้นอยู่ในวงแคบกว่าสัญญาแบบเปิด เพราะนายหน้ายังสามารถส่งข้อมูลไปยังแวดวงนายหน้าด้วยกันได้เพื่อเข้าถึงผู้ซื้อที่มีความต้องการ

โดยไม่ต้องกังวลว่าจะมีการแย่งขายตัดหน้ากัน ข้อสังเกตคือสัญญาฯ แบบปิดนี้มักจะมีการกำหนดระยะเวลาสิ้นสุดของสัญญาที่แน่นอนเอาไว้ด้วย

สัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์แบบปิดเฉพาะราย

สัญญาฯ แบบปิดเฉพาะราย การปิดเฉพาะรายนั้นหมายถึงผู้ซื้อ โดยนายหน้าหรือตัวแทนฯ ในสัญญาประเภทนี้จะระบุชื่อผู้ซื้อเอาไว้ โดยถ้าหากผู้ซื้อในรายชื่อนั้นตกลงซื้อไม่ว่าจะผ่านนายหน้าหรือไม่ก็ถือว่าเป็นการซื้อผ่านนายหน้า และเจ้าของทรัพย์จะต้องจ่ายค่าตอบแทนให้แก่นายหน้า สัญญาจะครอบคลุมเฉพาะผู้ซื้อที่อยู่ในรายชื่อเท่านั้น

ดังนั้นเจ้าของยังคงสามารถขายอสังหาฯ ให้กับบุคคลอื่นที่อยู่นอกรายชื่อได้โดยไม่ต้องเสียค่าตอบแทนให้นายหน้า หรือ สามารถทำสัญญานายหน้าแบบปิดเฉพาะรายกับนายหน้ารายอื่นที่มีรายชื่อผู้ซื้อไม่ตรงกันได้

ถ้าหากนายหน้าพบผู้ซื้อที่สนใจแต่อยู่นอกรายชื่อก็จะทำบันทึกรายชื่อแล้วแจ้งให้เจ้าของทรัพย์ทราบเพื่อระบุว่าผู้ซื้อรายดังกล่าวมาจากการขายของตน

ข้อดีและข้อเสีย

ข้อดีของสัญญาฯ แบบปิดคือ ผู้ขายสามารถทราบได้อย่างชัดเจนว่าผู้ซื้อนั้นมากจากนายหน้าหรือตัวแทนรายไหน โดยเฉพาะสัญญาฯ แบบปิดทุกราย ผู้ซื้อทุกคนย่อมมาจากนายหน้าหรือตัวแทนเพียงรายเดียวอย่างแน่นอน และสำหรับสัญญาฯ แบบปิดเฉพาะรายก็สามารถทราบได้จากการตรวจสอบรายชื่อของนายหน้าหรือตัวแทนแต่ละเจ้า

ขณะเดียวกันเจ้าของก็ไม่เสียโอกาสที่จะขายเองให้กับบุคคลอื่นที่อยู่นอกเหนือรายชื่อของนายหน้าและตัวแทนอีกด้วย การทำสัญญาฯ แบบปิดทำให้ตัวแทนฯ มีแรงจูงใจที่จะขายมากขึ้น เพราะไม่ต้องกังวัลเรื่องการแข่งขันระหว่างนายหน้าด้วยกันเอง

นายหน้าจึงชอบสัญญาฯ แบบปิดมากกว่าสัญญาฯ แบบเปิด ขณะเดียวกันนายหน้าจะกระตือรือร้นในการขายเนื่องจากเป็นสัญญาที่ระบุระยะเวลาสิ้นสุด จึงมีโอกาสที่จะช่วยเพิ่มความเร็วในการขายให้ไวขึ้น อีกทั้งข้อมูลการขายที่ออกไปโดยนายหน้าก็สามารถตรวจได้เพราะใช้บริการนายหน้าเพียงไม่กี่รายเท่านั้น

ส่วนข้อเสียคือการขาดการแข่งขันกันก็อาจทำให้ข้อมูลการขายกระจายอยู่ในวงแคบ ๆ ตามเครือข่ายของนายหน้าที่ใช้บริการ อาจเป็นการลดโอกาสที่อสังหาฯ จะขายออกลงเช่นกัน ...

เครดิต ddproperty